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本文源自:券商研報精選|研報精選

　　【地產(chǎn)建筑】

　　寬松政策持續(xù)演化，春節(jié)期間二手房市場率先回暖——行業(yè)深度報告-20230206

　　1、新房成交同比下降，市場信心仍未恢復(fù)

　　受銷售持續(xù)低迷影響，購房者觀望情緒較濃，市場信心依舊不足，春節(jié)期間新房成交難挽頹勢。我們跟蹤的重點56城2023年春節(jié)期間成交量位于近五年低點，較2019-2022年同期分別下降25.9％、22.4％、43.0％、35.8％。一線城市四城2023年春節(jié)期間新房成交同比下降54.1％，整體來看優(yōu)于2019-2020年表現(xiàn)。二線城市新房成交情況不及預(yù)期，重點14城春節(jié)期間新房成交同比降幅28.4％，僅杭州、廈門和寧波三城成交面積同比實現(xiàn)增長，南京和蘇州同比降幅較大。三四線城市成交冷淡行情依舊，39城2023年春節(jié)期間成交面積112.1萬方，同比下降34.5％，較2019-2022年降幅均超過30％。

　　2、二手房成交保持增長，購房需求往存量房轉(zhuǎn)移

　　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)期間二手房看房和購房數(shù)量顯著提升，二手房市場量升價穩(wěn)，整體回暖趨勢較為明顯。近兩月在鏈家一二線城市中，超過80％的城市二手房掛牌量下降，已經(jīng)進入去庫存階段。我們跟蹤的重點22城2023年春節(jié)期間成交量較2019-2022年同期分別增長12.0％、37.2％、-20.0％、13.5％。其中一線兩城成交面積同比下降27.7％，二線城市成交同比增長29.0％，三四線城市成交同比增長32.9％，返鄉(xiāng)置業(yè)人群購房需求往存量房轉(zhuǎn)移。

　　3、疫情管控放松拉動消費，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來復(fù)蘇

　　積累三年的返鄉(xiāng)潮疊加各地推出的消費刺激政策，助力春節(jié)期間商業(yè)地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。典型房企商場客流量及銷售額實現(xiàn)同比增長，各城市春節(jié)期間重點商圈客流量及銷售額同比均有上升，“煙火氣”逐漸回歸。我們預(yù)計在春節(jié)期間放量后，大規(guī)模報復(fù)性消費復(fù)蘇預(yù)期較低，在居民觀望情緒下，商業(yè)地產(chǎn)的全面復(fù)蘇仍需經(jīng)歷一段時間的調(diào)整期。

　　4、投資建議

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)持續(xù)低迷情況下，進入2023年中央和地方層面房地產(chǎn)寬松政策不斷出臺。春節(jié)期間樓市整體表現(xiàn)呈現(xiàn)新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點，總體來看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業(yè)地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回暖。在針對剛需購房政策應(yīng)出盡出的情況下，我們預(yù)計后續(xù)更多針對改善需求的政策將逐步落地。我們認為在后續(xù)人口增長動力不足，人口和產(chǎn)業(yè)不斷往高能級城市聚集的情況下，一二線城市銷售市場有望率先修復(fù)，帶動全國市場的逐步復(fù)蘇。在供需兩端政策持續(xù)寬松預(yù)期下，未來行業(yè)勝者為王邏輯將持續(xù)演進，持續(xù)看好那些融資有優(yōu)勢、投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的房企。受益標(biāo)的（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務(wù)穩(wěn)健等民企和混合所有制企業(yè)。

　　風(fēng)險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險進一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。